Reforma Tributária altera cobrança de ITBI e ITCMD a partir de 2026; entenda as mudanças

A Reforma Tributária começa a produzir efeitos práticos em 2026 sobre dois impostos que afetam diretamente o patrimônio dos brasileiros: o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal, e o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. As mudanças padronizam regras, eliminam brechas regionais e reforçam a fiscalização com base no valor real de mercado dos bens.

O que muda no ITCMD (heranças e doações)

A principal alteração é a obrigatoriedade de alíquotas progressivas em todos os estados, com um limite máximo nacional de 8%. Quanto maior o valor herdado ou doado, maior será a alíquota aplicada. Além disso, o imposto passará a incidir obrigatoriamente sobre o valor de mercado do bem — e não sobre valores históricos ou declarados —, abrangendo imóveis, participações em empresas, investimentos e até bens localizados no exterior.

Outra mudança significativa é a definição clara de qual estado pode cobrar o tributo: será o estado de domicílio do falecido ou doador (para bens móveis) ou o estado onde o imóvel está localizado (para bens imobiliários). A medida fecha a brecha que permitia a abertura de inventários em estados com alíquotas menores.

O que muda no ITBI (compra e venda de imóveis)

As alterações no ITBI decorrem principalmente de decisões do STF e do STJ. A base de cálculo passa a ser o valor declarado pelo contribuinte (valor de mercado), e não mais um índice de referência fixado unilateralmente pela prefeitura. Se o fisco municipal discordar, terá que comprovar a subavaliação por meio de processo administrativo.

Também foi consolidado que o fato gerador do imposto ocorre apenas no momento do registro da transação no cartório, e não na assinatura da escritura. A mudança dá mais segurança jurídica ao comprador e reduz cobranças antecipadas ou arbitrárias.

Impactos para o contribuinte: mais transparência e fiscalização integrada

As novas regras reduzem a margem para planejamentos tributários agressivos baseados em diferenças regionais e aumentam a exigência de coerência nos valores declarados. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma espécie de "CPF do imóvel", permitirá o cruzamento de dados entre cartórios, Receita Federal, estados e municípios.

Na prática, operações com valores significativamente abaixo do mercado poderão gerar alertas automáticos. Especialistas recomendam que contribuintes revisem documentações, avaliações patrimoniais e estruturas de planejamento sucessório para se adequarem a um ambiente fiscal mais rigoroso e integrado. A tendência é que heranças concentradas e transações imobiliárias com subavaliação tornem-se alvos frequentes de fiscalização.