Vai alugar seu imóvel por temporada? Condomínio pode proibir, sim
Presidente da Comissão de Direito Condominial reforça que prática não pode ser feita livremente e que proprietário responde por condutas dos inquilinos temporárioscomi
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Com o avanço da primavera e a proximidade do verão, cresce a procura por imóveis para aluguel por temporada em Alagoas. No entanto, essa prática, popularizada por plataformas como Airbnb e Booking, exige atenção redobrada quando realizada em condomínios residenciais. Segundo a Comissão de Direito Condominial da OAB Alagoas (OAB/AL), o aluguel temporário só pode ser realizado se expressamente autorizado na convenção do condomínio.
De acordo com o presidente da comissão, advogado Francisco Vasco, apesar de o aluguel por temporada estar previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a sua realização em condomínios não pode ser indiscriminada, sob pena de responsabilização do proprietário. A norma legal permite a locação por até 90 dias com finalidade residencial como em viagens, estudos ou tratamentos de saúde —, mas isso não substitui as regras internas dos condomínios.
Francisco explica que a locação por temporada não deve ser confundida com prestação de serviços de hospedagem, que possui caráter comercial e envolve obrigações típicas da hotelaria. A alta rotatividade de inquilinos, comum em plataformas digitais, pode descaracterizar o uso residencial do imóvel, aproximando-se de uma atividade comercial, o que gera questionamentos jurídicos.
“Quando há rotatividade excessiva, a finalidade residencial se perde. Por isso, muitos tribunais têm analisado caso a caso, avaliando se há violação à destinação do edifício e riscos à segurança e ao sossego dos moradores”, afirma.
Desde 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento de que condomínios com uso exclusivamente residencial podem restringir ou proibir o aluguel por temporada, especialmente nos casos de curta duração.
Segundo a OAB/AL, se a convenção condominial não autoriza expressamente a locação por temporada, a prática é considerada proibida. “O que vale é o que está previsto na convenção. Para permitir, é necessário deliberação em assembleia com aprovação de dois terços dos condôminos”, explica Vasco. Ou seja, não é necessário proibir na convenção é a autorização que precisa ser formalizada.
A jurisprudência recente, segundo ele, tem valorizado a autonomia condominial, permitindo que os próprios moradores definam as regras de uso das unidades, desde que respeitem a legislação.
Outro ponto importante é que o proprietário do imóvel responde legalmente pelas ações dos ocupantes temporários, mesmo que não resida no local. Danos, infrações ou descumprimento de regras por parte dos inquilinos geram advertências e multas aplicadas ao dono da unidade.
“O condomínio mantém relação jurídica com o proprietário. O hóspede ou locatário não tem vínculo direto com o condomínio. Por isso, qualquer penalidade recai sobre o dono do imóvel”, esclarece o advogado.
O papel do síndico também é essencial nesse cenário. Ele pode, por exemplo, exigir cadastro prévio e identificação dos ocupantes temporários, desde que essa exigência esteja prevista no regimento interno e respeite os limites legais.
Com o crescimento das locações de temporada nos meses mais quentes, o alerta é claro: antes de alugar por temporada, é preciso verificar a convenção condominial e respeitar os limites legais. "A locação por temporada é legítima, mas deve seguir as regras do condomínio e preservar o caráter residencial do imóvel”, conclui Francisco Vasco.
